L’approfondimento di questo mese mira a fornire una sintesi operativa sulla prelazione del conduttore in caso di cessione dell'immobile locato, una tutela legale spesso trascurata ma di grande rilievo sia nel caso di locazioni ad uso abitativo che commerciali.

Anzitutto è bene ricordare che la prelazione è un diritto che consente a un soggetto di essere preferito rispetto ad altri nella conclusione di un contratto, a parità di condizioni.

Vediamo dunque in che cosa consiste questo diritto e come si applica, operando un’opportuna distinzione tra le due citate tipologie di locazione.

La prelazione del conduttore nella locazione abitativa (art. 3 c. 1 lett. g, legge 431/1998)

Nel caso di locazioni ad uso abitativo, nel silenzio delle parti che non abbiano inserito una specifica pattuizione nel contratto, il conduttore ha diritto di prelazione solo in un’ipotesi particolare, ovvero nel caso in cui alla prima scadenza del contratto il locatore non intenda rinnovare perché intenzionato a vendere a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (art. 3, comma 1, lett. g, L. 431/1998). In questa ipotesi, il conduttore ha diritto di prelazione legale.

Va da sé che, se il locatore intenda vendere l’immobile ma senza disdire il contratto con l’inquilino alla prima scadenza, la locazione prosegue con identico contenuto in capo all’acquirente dell’immobile che diviene il nuovo locatore e al conduttore non spetta alcun diritto di prelazione.

La prelazione del conduttore nella locazione commerciale (artt. 38-40 L. 392/1978)

Anche nella locazione commerciale il diritto di prelazione non è sempre e comunque riconosciuto dalla legge al conduttore posto che lo stesso è subordinato a precise condizioni.

Il conduttore ha diritto di prelazione solo se nell’immobile esercita un’attività che comporti contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, come ad esempio:

• commercio al dettaglio,
• somministrazione di alimenti e bevande,
• servizi alla persona (parrucchieri, lavanderie, ecc.).

Non sono invece tutelate, ad esempio, le attività professionali, industriali, artigianali senza contatto diretto con il pubblico, o le attività di intermediazione.

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Per entrambe le tipologie contrattuali (locazione abitativa e locazione ad uso commerciale) sono previste delle eccezioni in cui il diritto di prelazione, nonostante la ricorrenza delle condizioni sopra descritte, non spetta al conduttore.

Fra queste troviamo:

• il trasferimento dell’immobile al coniuge o a parenti entro il secondo grado;
• in caso di trasferimenti a titolo gratuito (donazione) o non volontario (espropriazione);
• in caso di vendita in blocco (vendita di più immobili facenti parte di un complesso unitario).

Come rispettare il diritto di prelazione del conduttore

Accertato che al conduttore spetta il diritto in esame, il locatore dovrà compiere l’offerta in prelazione comunicando al conduttore, mediante l’invio di una lettera raccomandata, l’intenzione di vendere il bene a terzi. L’avviso deve indicare il corrispettivo e le condizioni di trasferimento oltre all’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. La volontà di esercitare il diritto di prelazione deve essere comunicata dal conduttore entro 60 giorni dal ricevimento dell’avviso di cui sopra.

Cosa accade se il locatore viola il diritto alla prelazione?

La violazione del diritto si può integrare con l’omissione dell’offerta in prelazione o con una comunicazione non conforme alle modalità prescritte dalla norma. La prelazione è senz’altro violata anche nel caso in cui il locatore comunichi al conduttore un prezzo superiore a quello stabilito con il terzo, o convenendo con questo condizioni di trasferimento più vantaggiose di quelle indicate nell’offerta in prelazione.

In questi casi il conduttore, entro il termine di decadenza di 6 mesi dalla trascrizione del contratto di vendita stipulato dal locatore con il terzo, può esercitare il riscatto dell’immobile illegittimamente trasferito, chiedendo al tribunale competente di essere posto nella stessa situazione nella quale si sarebbe trovato se avesse potuto esercitare regolarmente il diritto di prelazione.

Una volta accertato il suo diritto al riscatto, il conduttore avrà 3 mesi di tempo per versare al terzo il prezzo pagato da quest’ultimo per l’acquisto dell’immobile.

Possono le parti modificare il contenuto del diritto di prelazione?

Gli accordi tra locatore e conduttore che estendano la tutela minima prevista dalla legge in tema di prelazione sono sempre consentiti.

Viceversa non è possibile escludere preventivamente, neppure con espresso consenso da parte del conduttore, il diritto alla prelazione nei casi disciplinati dalle citate norme.